Impôt sur la plus-value : les exonérations possibles

LA VENTE DE VOTRE RÉSIDENCE PRINCIPALE

La principale exonération concerne la plus-value enregistrée à l’occasion de la cession de votre résidence principale. Quel que soit le montant du gain empoché et quelle que soit la durée de détention du bien ou son occupation en tant que résidence principale, la plus-value n’est jamais taxée. Elle n’a même pas à être déclarée. Il a été jugé qu’une occupation de 6 mois en tant que résidence principale donnait droit à l’exonération de plus-value (CAA Douai n° 16DA01692 du 06/02/2018). Une autre juridiction administrative a récemment rappelé qu’il appartenait au contribuable de produire des éléments de preuve précis et circonstanciés quant à l’effectivité de l’utilisation du bien en tant que résidence principale (CAA Lyon n° 18LY04374 du 25/08/2020). Concrètement, vous devez vous ménager des preuves dans l’hypothèse d’un contrôle. Tout document permettant d’établir que vous occupiez le logement au titre de votre résidence principale doit être conservé : facture de déménagement, certificat de réexpédition du courrier, déclaration d’impôt ou taxe d’habitation à cette adresse, factures attestant d’une consommation d’électricité, d’eau…

QUID DU LOGEMENT VIDE ?

Que se passe-t-il si le logement a été occupé comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente mais qu’au moment de la cession, il est vide ? L’exonération s’applique à la condition qu’un délai raisonnable se soit écoulé entre votre déménagement et la cession. L’administration fiscale apprécie les situations au cas par cas.

Un délai d’une année est toujours toléré

Au-delà, il peut être tenu compte des caractéristiques du bien, de son prix, de la situation du marché immobilier sans qu’aucun délai maximum ne puisse être fixé a priori. Le Conseil d’État a jugé qu’un bien vendu presque 22 mois après sa mise en vente pouvait bénéficier de l’exonération (CE n° 356328 du 07/05/2014).

Mais gare à une vente longue due à une mise à prix élevée

Dans une affaire, l’administration fiscale a remis en cause le bénéfice de l’exonération de plus-value. Le couple avait déménagé 28 mois avant la vente. Il justifiait avoir confié un mandat à une agence immobilière pour un prix de 490 000 €, puis donné deux autres mandats à des agences et à un office notarial et publié une annonce de vente sur Internet. Faute d’acquéreur, les vendeurs avaient diminué le prix à 425 000 €, 374 000 €, 361 850 € et enfin la maison s’est vendue à 287 240 €. Selon le fisc, il ressortait de l’examen des ventes durant la période que les prix au mètre carré variaient entre 897 € et 1 561 €. Le bien des requérants était justement parti à 1 613 € par mètre carré, soit un prix proche de l’estimation contestée par eux. Pour le fisc, le couple ne justifiait pas avoir accompli les diligences nécessaires à la mise en vente de leur maison. La mise à prix trop élevée a donc fait échec à l’exonération (CAA Nancy, n° 17NC02194, du 11/04/2019).

La vente après plusieurs années en raison d’un sinistre est acceptée

L’administration fiscale a en effet précisé, alors qu’elle était récemment interrogée par un contribuable, qu’en cas de sinistre ayant rendu le logement insalubre, la vente pouvait intervenir tardivement et bénéficier tout de même de l’exonération (Instruction Bofip du 03/12/2020 – Rescrit). En l’espèce, la résidence principale du propriétaire avait été détruite par une explosion suivie d’un incendie, rendant le bien inhabitable. La vente était intervenue plusieurs années après, une fois le bien reconstruit.

QUAND LE COUPLE SE SÉPARE

Dans l’hypothèse d’un divorce, les délais avant la mise en vente peuvent être considérablement allongés. Imaginez que vous vous séparez et que votre ex-conjoint continue à vivre dans le logement qui constituait votre résidence principale. Plusieurs années après votre départ, vous mettez finalement le bien en vente. Êtes-vous exonéré de l’impôt sur la plus-value ? Oui, dit l’administration fiscale si le logement a été occupé par votre ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente (un an à compter de la mise en vente). Aucun délai n’est en revanche imposé entre la date de votre séparation et la mise en vente du bien. Peu importe également que vous soyez devenu propriétaire d’une nouvelle résidence principale entretemps (Rép. min., JOAN du 26/03/2013, n° 13927). Enfin, si, en instance de divorce, vous vendez un logement en cours de construction, vous bénéficiez également de l’exonération si vous démontrez que ce bien était destiné à devenir votre résidence principale et qu’avec votre conjoint vous n’étiez pas propriétaire du logement que vous occupiez pendant la durée des travaux (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 du 19/12/2018).

ENTRÉE EN MAISON DE RETRAITE

Les personnes âgées hébergées en maison de retraite peuvent être exonérées de plus-value à l’occasion de la vente de leur ancienne résidence principale. Trois conditions doivent être remplies :

• la vente doit intervenir dans les deux ans suivant l’entrée en établissement (c’est la date de signature de l’acte notarié qui est retenue) ;
• la personne ne doit pas être assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière l’avant-dernière année précédant celle de la cession (en 2018 pour une vente en 2020). Et, pour une vente réalisée cette année, son revenu fiscal de 2019 doit être inférieur à 25 839 € si elle est célibataire (36 628 € pour un couple) ;
• enfin, l’ancien logement doit être resté vide d’occupation. Seule tolérance : l’occupation par un membre du foyer fiscal ou par le concubin.

PREMIÈRE CESSION D’UN LOGEMENT

Lors de la première cession d’un logement (résidence secondaire, investissement locatif), vous pouvez bénéficier d’une exonération de la plus-value à une double condition. Vous ne devez pas être propriétaire de votre résidence principale (et ne pas l’avoir été les 4 dernières années) et vous engager à réutiliser le prix de cession dans l’achat ou la construction d’une résidence principale dans les 2 ans.

VENTE N’EXCÉDANT PAS 15 000 €

D’autres situations particulières ouvrent droit à l’avantage fiscal comme la vente d’un bien immobilier dont la valeur de cession n’excède pas 15 000 € (parking, garage ou parts d’indivision par exemple). Si le bien est détenu par un couple marié dont chacun détient une quote-part de 50 %, la vente est exonérée si le prix de vente n’est pas supérieur à 30 000 €.

BIEN DÉTENU DEPUIS PLUS DE 30 ANS

Les autres biens immobiliers et notamment les résidences secondaires, les logements locatifs, les terrains, sont soumis à imposition. À partir de 5 ans de détention, la plus-value subit un correctif. Ce dernier a pour effet de réduire la taxation voire de la supprimer totalement si le bien est détenu depuis plus de 30 ans. Plus précisément, entre 23 ans et 30 ans, le gain échappe à l’impôt sur le revenu mais pas aux prélèvements sociaux. Pour connaître avec précision l’abattement pour durée de détention applicable, il convient de se référer au tableau ci-dessous.

LES ABATTEMENTS DANS LE TEMPS

Bon à savoir. Quand la plus-value immobilière est imposée, la taxation s’applique sur le gain, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (majoré des frais d’acquisition, des travaux…). Le taux d’imposition forfaitaire est de 36,2 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux). Si le gain est supérieur à 50 000 € (hors terrains à bâtir), une surtaxe de 2 à 6 % s’applique.