Tout savoir sur le statut LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. L’investissement locatif dans un logement meublé, notamment en résidence gérée, vous permet d’en bénéficier.

Pour un particulier, l’achat et la mise en location d’un bien meublé à usage d’habitation, y compris dans une résidence gérée, donne accès au statut de loueur en meublé non professionnel, souvent résumé à l’acronyme LMNP. Son cadre fiscal est très intéressant. Le point sur ce qu’il faut savoir.

Qui peut en bénéficier ?

La qualité de loueur non professionnel est reconnue lorsqu’au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie :

Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros ;
Ces recettes sont inférieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, revenus agricoles...).

À noter : au-delà de ces montants, vous passerez sous un autre statut, celui de loueur en meublé professionnel, régi par d’autres règles.

Par ailleurs, les biens donnés en location doivent comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Le décret du 31 juillet 2015 fixe très précisément la liste du mobilier à fournir à minima. Elle comprend notamment la literie avec couette et couverture, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, des luminaires, table et chaises, du matériel d’entretien….

Quelle est la règle fiscale ?

Contrairement à une location classique, vos loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais ils sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options coexistent. Si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 euros par an (à partir de 2020), vous relevez par défaut du régime du micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50% est alors pratiqué. Le solde est imposé avec vos autres revenus au barème progressif de l’impôt.

Au-delà de 72 600 euros par an ou en-deçà sur option, vous bénéficiez du régime dit “réel simplifié” ou LMNP amortissement. Dans ce cas, vous pouvez déduire quasiment toutes les charges engagées sur l’année (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances…), ainsi qu’un amortissement de votre bien immobilier et du mobilier. Le cumul de toutes ces déductions peut permettre d’atteindre un revenu fiscal très faible voire nul pendant de nombreuses années.

Attention : si les amortissements donnent lieu à un déficit, ce dernier est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature sans limite de temps.

Est-ce valable pour les résidences gérées ?

Le dispositif LMNP est valable pour les résidences gérées, notamment celles proposées par Réside Études. En outre, si vous optez pour l'amortissement, vous pourrez bénéficier du remboursement de la TVA, uniquement possible dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel. En contrepartie, vous devez vous engager à garder le bien au moins vingt ans.

Est-ce cumulable avec le Censi-Bouvard ?

L’acquisition d’un logement meublé neuf dans une résidence gérée avec service (pour étudiants ou pour personnes âgées) ouvre droit à une réduction d’impôt, nommée Censi-Bouvard. Elle n’est accessible qu’aux investisseurs bénéficiant du statut LMNP et ayant opté pour le régime réel. De plus, vous devez vous engager à louer le bien pendant au moins neuf ans. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix du bien, retenu dans la limite de 300 000 euros hors taxe et par an. Cette réduction est étalée sur neuf années.

En contrepartie, l’amortissement du bien est limité à la seule fraction du prix dépassant la limite des 300 000 euros car celle-ci ne donne pas droit à la réduction d’impôt. Par exemple, pour un bien valant 380 000 euros, l’amortissement ne pourra être calculé que sur 80 000 euros (380 000 - 300 000).

Le choix entre un amortissement “classique” et la réduction d’impôt Censi-Bouvard dépend du profil de l'investisseur et de son projet. Réside Études saura vous orienter vers le plus avantageux.

Quelles sont les contraintes ?

La location en meublée comporte davantage d’obligations pratiques et administratives qu’une location nue. La gestion locative notamment est plus contraignante. C’est tout l’avantage d’un investissement dans une résidence gérée offrant les services d’un exploitant-gérant qui va se charger de ces tâches pour vous.

Enfin, la déclaration de revenus est plus complexe en cas d’option au réel car il faut fournir au service des impôts un certain nombre de documents. C’est pourquoi Réside Études peut vous conseiller un cabinet d’expertise-comptable pour vous aider à bien remplir votre déclaration.

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